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消失的万科

2023/8/15 16:41:00

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文/十一弟

在北京土地市场上,万科整整消失了四年。

前几天,万科终于又拿到了一块地。

这块地位于通州区,尽管没能进入摇号环节,但也吸引了七家开发商争抢——

招商蛇口、首开股份、北京城建、中海地产、华润置地、中建玖合、万科。

十六轮竞价之后,其他六家开发商不再举牌了。

万科以最高报价27.4亿摘牌,溢价率10%。

楼面地价大约为3.5万/平米,新房限价6.5万/平米。

房价与地价之间,每平米有三万块钱的差价,利润空间充足。

不过,在北京楼市,通州是一个相对独立的市场。

作为行政副中心,通州执行了更严厉的限购政策——

购房人不仅要满足北京市的购房资格,还要满足通州区的户籍、社保、个税要求。

对于通州区挂牌的土地,开发商既爱又怕——

更严厉的限购政策,把相当一部分买家挡在了门外,项目去化难度很大。

今年,北京土地市场一片火热。

这样一块有些烫手的土地,万科还是选择了下手。

万科在北京的老总,年初刚刚换了人。

原东北区域首席合伙人——林瞳,空降北京公司出任总经理。

此前,万科北京公司总经理的职位,一直是由北京区域首席合伙人卢冰兼任。

两年前,刘肖调回集团总部担任首席运营官,卢冰接替了他的位置。

万科在北京土地市场上消失了四年——

刘肖掌舵的最后两年暂停了拿地,卢冰接任两年后仍未恢复拿地。

一直到今年,林瞳空降北京公司总经理后,万科才又出现在了北京的土地拍卖会上。

万科的组织架构,北京区域覆盖了北京、河北、山东、山西、天津。

其中,北京是北京区域的重镇,但这几年的存在感全无。

今年,万科对北京的管理层动了刀——

单独任命了北京公司总经理,而不再由北京区域首席合伙人兼任。

可见,万科也有意在北京加注了。

这两年,开发商都在往几个核心城市收缩。

尽管楼市销售下挫,但北京的土地市场,走出了独立行情。

一些热门地块,有十几家、几十家开发商争抢,靠摇号才能决出归属。

今年上半年,北京的土地拍卖会上,万科已经报名了几块地。

不过,运气不佳,均未中签。

拍下通州地块前,林瞳露面参加了一场公开活动,为几天后拿地做了铺垫——

“北京是全国最好的市场,没有出现暴涨和暴跌,从刚需到改善市场都比较稳定。”

“今年上半年,市场的存销比还在下降,未来万科还是鉴定看好北京市场,也希望能够再多增加投资。”

恢复拿地的万科,它面对的是一个被重新分割、打乱洗牌的市场——

去年,北京房企销售榜单上,中海地产、首开股份、华润置地、北京城建,拉开了差距。

万科的销售排名,已经掉出了前十开外。

在北京土地市场上,万科断档的这四年,可能在消化上一轮周期犯下的错误。

2014年,刘肖从杭州公司一把手的位置上,调到了北京公司。

两年后,万科在海淀区拍下了两块住宅用地,总地价109亿。

不过,这两块地开发出来的住宅,需要开发商自持,只租不卖。

当时,北京的土地市场也是一片红火。

拿地一时爽,事后悔断肠——

万科拍下这两块地之后,到项目入市时,才发现根本解不了套。

仅土地款,就需要上百亿,万科算是砸手里了。

目前,国内的房地产市场,地价、房价太高,拉低了租金回报率。

纯商品住宅用地,如果不允许散售,基本无解,只能落得亏本收场。

很大程度上,当时刘肖掌舵的北京公司,违背了常识。

在投资决策上,其实犯了大错——

高周转的逻辑,公开市场拿地,自持商品住宅,注定要被套牢。

十一弟查了下,到去年,万科的七大区域,北京是唯一亏损的区域。

去年,北京区域的收入规模,大约有688亿。

它占万科的营收比重,将近15%,仅次于上海区域、南方区域。

但北京区域的几百亿营收,赔本赚吆喝——

不仅没能产生盈利,反倒亏损了三个小目标。

而营收占比近三成的上海区域,为万科贡献了105亿净利润。

西北区域的收入规模,不到338亿,营收占比只有7%,却赚到了22亿净利润。

这意味着万科在北京区域投入了大量资源,但并没有产出,拖了后腿。

最近两年,市场行情不好,开发商收紧了投资,暂停了拿地。

很多人感慨,万科不愧是“周期之王”——

精准踩点,敏锐捕捉风向,拿地变得谨慎了。

但这是一个错觉。

实际上,没有比北京、上海更安全的城市了,国央企还在拼了命地挤进来。

过去四年,万科在北京不拿地,背后的原因,其实很尴尬——

上一轮周期犯下的错误,需要时间去消化。

今年六月底,万科的股东大会上,作为首席运营官,刘肖提到了如何拿地——

“内部在投资拿地上有两个策略,一个叫特别好的项目,一个叫精准投资。”

看来,万科和刘肖,都长了教训。

据说,万科今年的拿地标准,把IRR的财务指标看得特别重,以此作为必须坚持的投资纪律。

消化掉错误,收拾烂摊子,重新恢复在北京拿地,考验才刚刚开始——

空降北京的林瞳,要帮万科打一场翻身仗。





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