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华侨城一手好牌,打得稀烂

2023/4/12 14:55:00

有过高光,如今却盛誉难再。

在深圳,几乎叫得上名号的游玩打卡地,都有华侨城的身影。

锦绣中华、世界之窗、深圳欢乐谷、东部华侨城、深圳欢乐海岸、深圳欢乐港湾、华侨城创意文化园、甘坑客家小镇、华侨城当代艺术中心、深圳华侨城国家湿地公园……这都是华侨城过去在深圳深耕数十年的成绩。

但就是这样递出过一张张深圳名片的巨子,如今却不停甩卖,业绩滑坡,难以为继。

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在深圳,华侨城就等于“华侨城豪宅”“深圳吃喝游玩名片”。

所打造的住宅项目,无论是当年风靡一时的东部华侨城,还是如今跻身豪宅区前三的华侨城片区,都是华侨城扎根深圳,传递深圳精神的见证。

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但自从走出深圳后,这几年却屡屡爆出质量问题。

2022年2月重庆华侨城被云麓台业主控诉交付产品与宣传期间内容不符,质量差,装修材料被减配。

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同年6月东莞虎门的华侨城云麓台业主曝光小区收楼质量问题,房子墙面开裂、渗水严重,近半年仍未改善。

7月又有湖北襄阳华侨城业主曝光房子质量差,大面积空鼓,整改修补后反而更烂。

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今年1月佛山金沙洲华侨城天鹅堡被业主爆出,质量不如临时建筑,漏水渗水反臭问题严重,虚假宣传,绿砖当绿化,虚假铺设草坪混验收等问题。

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2月武汉欢乐天际被业主质疑诱导消费、虚假宣传,交付结果货不对板,多项配套承诺没兑现等。

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就连深圳本地沙井的项目也因墙薄地薄,隔音差,而引发业主吐槽。

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所以面对日趋下降的品质,祈求华侨城再复刻从前的品质水平,似乎已经不太可行。

而除了品质备受质疑之外,华侨城各地项目受市场外部影响,为了快速回笼资金,这些年也不得不对部分项目进行了调价。

比如武汉的华侨城欢乐天际,定位是纯改善项目,却面临价格崩盘的风险。

开盘之初备案单价最高达到2.7万/平,但今年3月价格掉到了1.8万/平。

比如去年龙华的旧改项目四海华亭,原本可以卖7万+/平,结果开盘却开出了当年同地段最低价。

以折后价约5.1万-5.8万/平入市,几乎击穿了龙华新房底盘,一时间震惊了整个深圳楼市,而同地段的壹城中心十区都需要7.18万/平。

足以见,随着各地项目不断冒出问题,华侨城多年来锻造的“豪宅”名片、深圳网红地标的光环及口碑,正逐渐瓦解。

有着超强文旅体系运营能力,所到之处“占据超级稀缺资源+核心地段加持”,亦于事无补。

肉眼可见地,华侨城依靠深圳出圈,拿着一手本可以驰骋全国的好牌,却打得稀烂。

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一个数十年的央企,已经打造过非常多经典项目的房企能,之所以出现这样的连锁反应,最大的原因——缺钱。

华侨城缺钱,已经缺到什么地步?

从2018年开始,就不停地卖卖卖,手中能卖的资产都卖了不少。

2018年10月转让深圳市万霖投资有限公司100%股权及4亿元债权;同年11月又转让深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.63亿元债权。

2021年11月,短时间内转让了两家公司部分股权,一家是上海天祥华侨城公司,转让50%股权,另一家是广州华侨城公司,转让42.4%股权,总共套现20.28亿。

今年4月华侨城又将国内首个宝格丽公寓项目公司(上海首驰企业管理有限公司)的51%股权卖掉。

这家公司拥有的物业包括位于中国上海山西北路108弄的133套公寓及相应土地使用权,建筑面积约24937.36平方米。

而华侨城不仅缺钱,去年还开始亏钱。

去年华侨城主营业务出现有史以来的第一次亏损,营收767.67亿元,同比减少25.17%;净利润和归属母公司股部分净利润,分别-128亿元及-109亿元。

要知道2021年房企业绩集体滑坡的情况下,华侨城依然能够实现净利润38亿元,成为行业在口罩影响下为数不多的盈利房企。

但到了2022年,利润却突然出现大窟窿,最根本原因是资产出现很大的减值损失。

按照华侨城年报公布的数据,2022年存货跌价准备+固定资产+他资产减值准备,合计资产减值损失127亿元。

而华侨城去年末现金流量净额为-116.44亿元;公司总负债2932亿元,其中有息负债余额1281亿;公司总资产为3929亿元。

按照华侨城的解释是去年多个城市新房价格下降,加上打折促销,部分区域的存货,根据可去化的市场价计算的可变现净值已低于成本。

这是什么意思?

简单来说,就是存货楼盘卖掉变现的钱已经低于楼盘开发投资的成本。

举个例子,就是项目已经投了100亿,预计开盘能全部卖掉,扣掉预计的销售费用和税费,只剩余80亿。

而一旦出现可变现净值已低于成本,无论卖不卖房,都很难扭转亏损的局面。

卖了总现金流亏,不卖利润亏。

有人可能会说,这只是预计的,那先不卖房,等楼市好转了再卖不就好了?

那么,这里就存在一个问题——本身就现金流紧张,也总不能不卖房,这会对房企来说,时间就是生命。

所以无论是客观原因,还是华侨城自身战略原因,都很难弥补这个大窟窿。

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存货、土地储备就是一个房企活下去的最后砝码,但自从资金吃紧后,华侨城近三年在深圳大本营,几乎没拿什么地,尤其是居住类用地。

2020年—2022年期间,华侨城只拿了两宗用地。

一宗商业用地,在2020年5月拍下,宗地号A002-0077,位于宝安中心,成交价35.39亿元。

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另一宗居住用地,在2022年11月拍下,宗地号G01019-0042,位于龙岗龙城片区16号线回龙铺地铁站附近,成交价2.35亿元,只能用于建设限价不超过23300元/㎡的安居型商品房。

对比2019年之前的拿地势头,可谓天差地别。

2016年华侨城提出“深耕深圳”战略,在深圳土拍中便屡屡大显身手。

2017年经历336次举牌,以59.8亿元抢下龙华区一宗商业地块,成交价几乎相当于华侨城2016年90%利润。

2019年华侨城通过股权收购、招拍挂等方式在深圳(含深汕合作区)拿下4个项目,耗资51.2亿元。

实际上,不只深圳,当年全国楼市行情开启,在深圳之外,华侨城也奉行激进的扩张策略。

比如在武汉,2016—2018年同样也经历了疯狂拿地的阶段。

但市场的转向,永远比想象的要快。

2020年之后,全国融资环境收紧,市场需求不足,各地不断收紧楼市及土地政策,一下子把华侨城项目建设与资金轮动的节奏卡死。

所以有人说,如果当初留守深圳继续,不把步子一下走得那么激进,是不是就会好一点?

但是没有如果。

如今时过境迁,亏钱、缺钱又成为另一道枷锁。

在经营重压之下,华侨城能否再复刻出下一个“深圳华侨城豪宅区”,需要重重地打上问号。

而短短几年,就出现如此大的转变,不得不说,昔日的老牌央企,面对这起起落落的地产周期,也有无法承受之重。

作者 |骑猪英雄





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