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69家盈利、36家亏损!A股105家上市房企前三季度业绩分化持续扩大

2023/11/1 22:06:00

每经记者:陈利 每经编辑:魏文艺

房企的盈利能力还在持续下探。

Wind数据显示,根据申万行业分类,截至10月31日,A股房地产管理和开发行业105家上市公司2023年三季报已披露完毕,其中69家盈利,36家亏损。

总体来看,今年前三季度,105家上市房企合计营收1.51万亿元,同比下降0.5%;合计净利润383.17亿元,同比下降14.07%;毛利率为17.28%,同比下降1.11个百分点。其中,51家房企营收同比下滑,53家房企净利润正增长,55家房企归母净利润负增长。

多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,短期内房企营收结转规模增速不容乐观。同时,近两年市场超预期下行,对销售毛利率形成较大压力,随着这部分销售资源逐步转入竣工交付,短期内结转业绩承压。因此,上市房企为改善经营业绩首要是加快销售回款、加快竣工结转,并逐步调整产品结构和布局结构,把握销售市场弱复苏机遇,加大高能级城市、改善型项目推售,逐步进入利润修复进程。

超五成房企归母净利下滑

Wind数据显示,今年前三季度,A股105家上市房企中有51家房企营收出现同比下滑,净利润实现正增长的房企仅53家,55家房企归母净利润呈现负增长。另外,包括深振业A、阳光股份、栖霞建设、迪马股份、格力地产、首开股份、中交地产等22家房企的归母净利润下降幅度超过100%。

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2023年前三季度A股上市房企归母净利润亏损TOP10 来源:Wind

其中,归母净利润下滑最严重的当属阳光股份。前三季度,阳光股份营业收入为2.78亿元,同比下降8.94% ;归母净利润为-4150.53万元,同比下降8091.27%。

其次为华侨城A。前三季度,华侨城A实现营业收入约123.21亿元,同比减少4.38%;归属于上市公司股东的净利润约-20.4亿元,同比减少9813.98%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约-19.92亿元,同比减少5617.35%。其中,第三季度,华侨城A亏损达20.41亿元,而去年同期为盈利2100.82万元。

对于亏损原因,华侨城解释称,一是适应市场环境、加快销售去化,公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略,带来部分价值折损;二是其他因素导致公司业绩下滑,包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

就算是头部房企的万科,亦不能避免营收和利润的下降。今年前三季度,万科累计实现营业收入2903.1亿元,同比下降14.0%;归属于上市公司股东的净利润136.2亿元,同比下降20.3%。

中指研究院企业研究主管陶淑茹11月1日通过微信接受每经记者采访时表示,期内房地产开发结转收入下滑、结转毛利率下滑拉低期内净利润规模、联合营公司盈利减少导致期内投资收益减少、部分出险房企利息费用化增加等因素,都对房企当期利润产生了一定影响。

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2023年前三季度A股上市房企归母净利润TOP10 来源:Wind

当然,也有部分房企前三季度的营收和归母净利润同比均实现增长,如滨江集团、保利发展、华发股份等。其中,滨江集团前三季度实现营收同比增长133.5%至约463.93亿元,归母净利润同比增长20.23%至约24.73亿元;大名城前三季度实现营业收入同比增184.53%至102.3亿元,归母净利润同比增1655.86%至6.46亿元。

值得注意的是,部分房企在今年前三季度成功扭亏。

如金科股份,今年前三季度实现营业收入430亿元,归属于上市公司股东的净利润同比增长45.09%。其中第三季度营收较上年同期增长40.47%,结算毛利率持续回升至13.86%,扣非净利润3150万元,扭亏为盈。

再如北京城建,前三季度实现营业收入160.50亿元,同比增长64.68%;净利润5.98亿元,去年同期亏损7.87亿元,实现扭亏为盈。

“这主要是因为这些房企采取了积极的措施,如优化管理、降低成本、提高运营效率等,从而让以往积累的合同销售额在进入结算期时,提高了表观盈利能力并呈现了账面盈利。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受每经记者采访时表示。

计提减值仍在影响盈利

值得注意的是,若房企估计未来项目可变现净值不及预期,甚至低于总成本,房企就要对存货进行计提减值损失。而对存货计提大额减值,也是当下部分房企深陷亏损阴霾的一个重要原因。

首开股份为例,今年前三季度实现营业收入326.4亿元,同比增长68.37%;净利润亏损30.65亿元,亏损同比大增438.1%。报告期内,首开股份计提各类信用减值损失及资产减值损失共计5.74亿元,其中应收账款及其他应收款坏账损失2.48亿元,资产减值损失3.27亿元。

再如新城控股,前三季度实现营业收入712.8亿元,同比增长15.43%;归母净利润24.78亿元,同比减少26.01%。新城控股表示,营收增加是因期内房地产项目交付收入较去年同期增加,净利润下滑幅度大则是因为计提存货跌价准备较去年同期增加。

具体来看,新城控股前三季度计提各类资产减值准备共计19.72亿元。其中,计提坏账准备合计1.67亿元,计提存货跌价准备合计18.05亿元。本次计提资产减值准备减少1-9月归属于上市公司股东的净利润达13.95亿元。

此外,尽管今年以来不少数房企鲜少在公开市场拿地,但受限于依然未能缓解的融资端以及房地产市场销售面的压力,现金流的稳定性和管理仍然是房企面临的“大考”。

Wind数据显示,前三季度有49家房企经营活动产生的现金流量净额为负,50家房企同比负增长。

另据中指研究院统计,今年1-9月,TOP100房企销售总额同比下降10.3%,降幅相比上月扩大1.7个百分点。分企业类型来看,央国企销售表现较为强劲。TOP50房企中,央国企销售额平均增长16.7%,稳健民企销售额平均下降6.9%,混合所有制企业下降12.5%,出险民企下降46.2%。

“受销售回款下滑影响,部分上市房企,特别是部分民企的经营性净现金流为负。”陶淑茹表示,近期一二线城市政策频出,上市房企应加强一二线城市项目推售,并积极去化存量项目,加速回笼资金。同时,部分持有物业较高的上市房企还应根据当前消费需求变迁趋势,优化经营性资产业态布局,改善经营情况,增加现金流入。

柏文喜也表示,要改善这一现象,房企可采取加大销售回款力度、优化土地储备结构和拿地节奏、积极寻求融资渠道等措施。





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