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奥园境外债重组背后:摘牌倒计时资不抵债,实控人受高人指点压上控制权

2023/7/5 11:22:00

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爆雷已一年半,离退市的最后期限不到3个月的时间,中国奥园终于将债务重组的进展推了一推,并连发了三份财报。

近日,奥园公布了境外债重组方案,称已在6月30日与持有约33%境外债的持有人达成一致意见。奥园计划用新的融资工具对原债券进行置换,其中包括了奥园老板郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股,郭梓文由此有可能失去第一大股东的位置。孙宏斌之后,又一家地产公司创始人为打动债权人,不惜压上公司的控制权。

“重组方案成功后,郭梓文主席仍将是奥园第一大股东,不会出现郭主席失去奥园控制权的局面。事实上,郭主席保留控股权,也是主要债权人的底线要求。”奥园方面对《凤凰WEEKLY地产》表示。

但和孙宏斌比起来,郭梓文要赌的更多,奥园最新发布的2022年年报显示,公司总负债高达2520亿,目前已资不抵债,总权益为负数。也就是说,就算是债务暂时不着急还了,奥园还需要更多的输血才能真正地活过来。而直到现在,谈一年多的战投还没有任何消息。

高人相助

公司控制权是许多爆雷房企的底线。恒大目前仅出的一版方案里,一番操作之后,许家印还是牢牢掌控着恒大地产和恒大物业。

但现实的困难显而易见,要想重组获得进展,实控人必须拿出足够的诚意,包括退让底线。

上一个赌上控制权的是融创的孙宏斌。融创的初版方案中,孙宏斌第一大股东的位置还非常确定。债权人并不容易被轻易说动,孙宏斌不得已将强制可转债的规模上限进一步提高,以致直接危及其大股东之位。

按照调整后的最新方案,如果融创重组顺利完成,孙宏斌的个人持股将低于30%。

债务被延期之后,公司股权是债权人为数不多可以夺得的利益。2个月前,花样年的重组方案遭二股东TCL实业反对,因方案内涉及到了债转股,TCL实业的股份或将被稀释。一名接近花样年的内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》:“TCL想要更多的股权。”

对照其他爆雷房企债务重组的进度来看,75%的同意率是成败的关键,奥园此时离真正的重组完成还有不小的距离。多家同行经验在前,奥园看来是想通了,直接跳过了博弈阶段,亮出底牌,节省了不少的时间。

一名奥园的内部人士向《凤凰WEEKLY地产》透露,郭梓文得到了一名“高人”的帮助,就是曾在奥园效力过的“资本舞者”武捷思。

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武捷思现在是郭老板的顾问,武总原来在奥园做过副董事长,对老东家还是很有感情的,给债务重组团队提出了很多专业建议,起到很重要的作用,包括举荐毕马威做财务顾问,老板也特别信任尊重他。”这名内部人士说。

1951年出生的武捷思,现为深圳市富海银涛资产管理股份有限公司董事长,最擅长的就是债务重组,曾在1999年被广东省政府委派至香港,负责对当时负债高达35.85亿美元的粤海集团债务重组。2005年,地产大佬朱孟依三度盛邀,武捷思弃官从商,担任合生创展行政总裁。

2008年初,武捷思加入中国奥园。一年后其辞职离去。最近一次武捷思在地产圈闻名,还是在2015年被孙宏斌邀请帮助融创收购佳兆业,后遭佳兆业强烈抵抗,未能成功。

失控的控制权?

根据奥园最新的披露,其境内计息负债总额为662亿元,境外计息负债的总额为428亿元,合计达1090.49亿元。

此前奥园的几笔大额的境内债完成了展期,本来于今年7月份到期、发行规模18.2亿元的“21奥园债”展期一年兑付本息,今年9月份到期的15亿元“19奥园02”展期一年,截至目前,境内债约一半(327亿元)已做了展期安排。

目前与奥园就重组方案达成一致的境外债债权人,持有的债权约达未偿还本金总额的33%,也就是约141亿。境外债重组的进度要慢于境内债。

从重组方案来看,奥园从一开始就使了大招,将老板置于丢掉公司控制权的风险之中。

如果境外债债权人愿意放弃现有债务,他们将获得5种新的融资工具,包括4种新的债和上市公司股份。

4种债分别是“Add Hero票据”、“奥园票据”、强制可转债、永续债。

“Add Hero票据”共三只,总金额18亿美元。第一只在2026年9月开始摊销,最后一只的到期日为2031年9月,于初始实物支付期之后,Add Hero票据的现金利率将为每年7.5%—8.8%。

据公告,Add Hero是一家在英属维尔京群岛注册成立的有限责任公司,Add Hero的债务与现有票据的担保人拥有相同的附属担保人,其现有的离岸实体和未来新成立的离岸实体都由奥园控制。

“奥园票据”只有一只,金额是5亿美元,到期日是2031年9月,票据实物支付利率为每年5.5%。

永续债的金额是16亿美元,现金分配率自2031年9月起每年至少1%。

普通股搭配强制可转债,是奥园目前给的最大的诚意。

奥园计划发行10亿普通股,连同郭梓文(及其家庭成员)利益持有的4亿股普通股,将根据重组方案转让给若干合资格的债权人。如果重组有效,10亿新股和4亿普通股对应的股份是25.22%、10.09%。

奥园还搭配1.43亿美元无息的“强制可转换债”,进一步让股。其将在2028年9月强制转换为公司普通股份,占股为29.9%。

粗略计算,如果重组顺利完成,郭梓文的占股约减少至27%,低于债权人合计35.31%的股份。而当2028年9月可转债到期转换后,郭梓文的持股将继续缩18.9%。在最极端的情况下,债权人如果决定联合起来,将轻而易举获得上市公司控制权。

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尽管奥园方面回应,重组方案成功后不会出现郭主席失去奥园控制权的局面,但到了那个时候,是否能稳坐第一大股东之位,已经不是郭梓文自己能控制的了。

又或许,郭梓文不用太担心极端的情况。

“大多数债权人对把老板踢出局的兴趣不是很大,如果是香港的上市公司,境外债的债权人大多数人在境外,拿了也没什么用。”协纵策略管理集团创始人黄立冲说。

资不抵债

就算是用控股权打动债权人,换得了债务的展期,奥园也不能算安全落地,其公司账面已出现了大额的亏损。

奥园最新公布的2022年年报显示,截至2022年底,其总资产为2344.26亿元,总负债为2520.63亿元,总权益为负的176.37亿元。

这家千亿房企的销售额和盈利能力在过去两年出现了断崖式的下跌。其销售额在2020年是1330亿,2021年是1210亿,2022年瞬间掉至202亿,不足2021年的零头。

净利润在2020年是70.51亿,到2021年就已亏损了354.88亿,2022年亏损84.96亿。

奥园预计在未来十年左右,包括集团连同其合营企业及联营企业开发的项目在内的开发项目,预期产生的自由现金流总额约为643亿元,现有项目偿还项目层面债务后产生的现金净额为185亿,未来出售资产还能得到80亿。

这样一相加,想抵销掉176亿的负权益看起来还比较容易。

不过,奥园称,这一切的基础是房地产市场恢复正常、公司不再开发新项目、可出售资产均会变现等等。内外不确定因素很多。

其中能最快回收现金流的方法是出售资产,奥园最值钱的物业“奥园健康”早已贱价出让,剩余的资产多是“老大难”的地产开发项目,其中还有周期很长的旧改。

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2019年3月18日,奥园健康生活集团(3662.HK)在香港交易所挂牌上市

在此之前,奥园曾主动披露过引进战略投资者一事,从2022年初山东能源尽调之后,奥园就再无其他消息流出。

如果奥园引入战投,是否能力挽资不抵债的困局?

奥园还有一个前车之鉴,即河南建业。《凤凰WEEKLY地产》曾报道,河南建业在引入国资之后,仍然宣布美元债爆雷,国资股东并没有给予足够的资金支持。

“战投一直在谈,我们当然希望他们能尽早进来,当然,他们什么时候进来基于他们的商业考虑,是理性务实的商业谈判。如果未来形势好转,我们可能未必需要战投了。”上述奥园的内部人士称。





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